신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발 정비구역
2-2지구 정비계획 변경(안) 의견청취(안)

의안 번호	221	제출년월일 : 2020년 8월 21일 제 출 자 : 서 대 문 구 청 장

1. 제안이유

○ 2020 서울시 도시·주거환경정비기본계획상 신촌지역 정비예정구역 지정, 대학가를 기반으로 한 관광거점으로서의 도시기능 회복을 위해 정비구역 지정 및 정비계획이 수립(2014.8.21.)된 지역으로,

○ 2-2지구에서 선도적으로 정비사업을 추진하였으나, 관광숙박시설 유치 불발 · 관련 특별법 종료 등으로 기 결정된 정비계획으로 사업추진이 어려워짐에 따라, 사회적 여건변화 및 수요를 반영한 주용도 등 변경을 통하여 정비사업 추진여건을 마련하고자 2-2지구의 정비계획 변경(안)에 대하여 구의회 의견을 청취하고자 함

2. 도시계획사항

○ 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도시정비형 재개발정비구역

3. 지역현황

○ 구 역 명 : 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발정비구역

○ 위    치 : 서대문구 창천동 18-36호 일대

○ 면    적 : 신촌지역(서대문) 정비구역 4,597.9㎡ 중 2-2지구 1,556.9㎡

○ 필 지 수 : 18필지(국공유지 1필지 / 사유지 17필지),
2-2지구 4필지 (국공유지 1필지 / 사유지 3필지)

○ 토지등 소유자수 : 2-2지구 8명 (국공유지 포함)

4. 주요 추진경위

○ 2005. 9. : 신촌지구 지구단위계획 결정

○ 2010. 3. : 2020서울특별시도시·주거환경정비기본계획고시(도시환경정비사업부문)

- 도시정비형 재개발예정구역 신규 지정

○ 2012. 7. : 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」시행

- 한시적으로 용적률 1300%까지 특례

○ 2013. 9. : 신촌지구일대 지구단위계획 변경 결정 고시

- 특별계획구역 결정

○ 2014. 8. : 신촌지역(서대문) 도시환경정비구역 지정

- 지구분할(5개), 용적률(관광숙박 도입으로 용적률 특례적용 1,151%)등

○ 2016. 8. : 2025 도시주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업)고시

- 허용용적률 인센티브 항목 강화(친환경, 역사보존 등)

○ 2016.12 : 관광숙박시설 특별법(한시적 법률) 유효기간 만료

- 주요만료내용 : 용적률 1,300%까지 특례

○ 2019.10. : 2025도시주거환경정비기본계획 변경

- 주용도확대(공동주택 주용도 가능)

※주거용적률 400%를 기준으로 주거비율이 완화되는 용적률의 ¹/₂은 공공임대주택 도입

○ 2020. 3. : 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발정비구역 2-2지구 정비계획 변경 요청

- 사유 : 관광관련 특별법 효력 만료에 따른 주용도 및 용적률 계획 변경 등

○ 2020. 4.27 : 시구합동보고회

○ 2020. 5.26.～ 6.25(30일간) : 2-2지구 정비계획 변경 주민공람

5. 의견청취(안)

□ 신촌지구 일대 지구단위계획 결정

가. 지구단위계획 특별계획구역 지정

1) 지구단위계획 특별계획구역 결정 조서 (변경없음)

구분	구역명	위 치	면 적(㎡)	비 고
기정	특별계획구역 2	서대문구 창천동 18-36, 30-6호 일원	4,597.9	-

2) 지구단위계획 특별계획구역 계획지침(변경)

■ 기 정

구분		계획지침	비 고
토지이용		대학을 기반으로 한 관광거점기능 강화를 위한 용도계획 수립	-
용도지역		일반상업지역	-
용도지구		방화지구	-
건축물 용도	권장용도	판매, 업무, 관광숙박, 제1·2종근린생활시설 중 서점	세부개발계획시 제시된 권장용도 중 선택
	불허용도	단독주택, 공동주택(주거복합건축물 제외), 단란주점, 안마시술소, 장례식장, 격리병원, 정신병원, 요양병원, 일반숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설(주차장 제외), 교정 및 군사시설	전층
건폐율		60% 이하	-
용적률 (기준/허용/상한)		일반상업지역 600% / 800% / 법적용적률의 2배 이하	-
최고높이		100m 이하	-

※ 특별계획구역 용도, 밀도, 최고높이 이외의 사항은 도시환경정비계획(세부개발계획)에서 정한 바에 따름
(용적률 인센티브 적용기준, 획지계획 등)

■ 변 경

구분		계획지침	비 고
토지이용		대학을 기반으로 한 관광거점기능 강화를 위한 용도계획 수립	-
용도지역		일반상업지역	-
용도지구		방화지구	-
건축물 용도	권장용도	판매, 업무, 관광숙박, 제1·2종근린생활시설 중 서점, 공동주택	세부개발계획시 제시된 권장용도 중 선택
	불허용도	단독주택, 공동주택(주거복합건축물 제외), 단란주점, 안마시술소, 장례식장, 격리병원, 정신병원, 요양병원, 일반숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설(주차장 제외), 교정 및 군사시설	전층
건폐율		60% 이하	-
용적률 (기준/허용/상한)		일반상업지역 600% / 800% / 법적용적률의 2배 이하	-
최고높이		100m 이하	-

※ 특별계획구역 용도, 밀도, 최고높이 이외의 사항은 도시환경정비계획(세부개발계획)에서 정한 바에 따름
(용적률 인센티브 적용기준, 획지계획 등)

□ 도시정비형 재개발구역 지정(변경)

가. 도시정비형 재개발구역 지정

1) 도시정비형 재개발구역의 명칭(변경)

◦ 기정 : 신촌지역(서대문) 도시환경정비사업

◦ 변경 : 신촌지역(서대문) 도시정비형 재개발정비사업

※ 「도시 및 주거환경정비법」 개정(2017.2.8.) 및 「동 조례」 개정(2018.7.19.)으로 정비사업 유형 통합에 따라 정비사업 명칭이 도시환경정비구역에서 재개발구역(도시정비형)으로 변경

2) 도시정비형 재개발구역 지정(변경) 조서 : 변경없음

구분	구역명	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
기정	신촌지역(서대문) 재개발 정비구역	서대문구 창천동 18-36, 30-8호 일대	4,597.9	-	4,597.9	금회변경은 2-2지구에 한함

□ 도시정비형 재개발구역 정비계획(변경)

가. 토지이용계획 : 지구계획 변경없음

구 분		면 적(㎡)			비율(%)	비 고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		4,597.9	-	4,597.9	100.0	-
정비기반시설 등		-	-	-	-	-
획지	1-1지구	682.9	-	682.9	14.8	업 무
	1-2지구	1,406.7	-	1,406.7	30.8	판 매
	2-1지구	371.9	-	371.9	8.1	업 무
	2-2지구	1,556.9	-	1,556.9	33.9	관광숙박→ 공동주택
	2-3지구	579.5	-	579.5	12.6	업 무

※ 정비기반시설계획 없음

나. 용도지역 · 지구에 관한 결정사항

1) 용도지역 결정(변경) 조서 : 변경없음

구 분		면 적(㎡)			구성비(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
상업지역	일반상업지역	4,597.9	-	4,597.9	100.0	-

2) 용도지구 결정(변경) 조서

(1) 미관지구

구분	도면 표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	연장(m)	폭원(m)	최초결정일	비 고
폐지	-	미관 지구	중심지 미관지구	의주로 2가 ~ 제2한강교	6,000	양측 15~20	서고438호 (80.12.31)	신촌로
폐지	-	미관 지구	중심지 미관지구	연대~공덕동~삼각지	4,600	양측 12	서고164호 (84.04.22)	연세로

※ 「국계법」개정(2018.4.18)에 따라 서울특별시고시 제2019-129호(2019.4.18)로 기정 미관지구 일괄 폐지

(2) 방화지구 : 변경없음

구분	도면표시 번호	지구명	위 치	면적(m)	최초결정일	비 고
기정	-	방화 지구	아현동~신촌로타리	67,440	건고727호 (63.12.13)신촌로	-

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치에 관한 계획

1) 도시계획시설 결정조서 (「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제7호 관련)

◦ 해당사항 없음

라. 건축물의 정비·개량 및 건축시설에 관한 계획

1) 기존 건축물의 정비·개량 계획 : 변경없음

구분	구역		지구		위 치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신 축	철거 이주
기정	신촌지역 (서대문) 재개발 정비구역	4,597.9	계	4,597.9		21	2	-	19	-	-
			1-1	682.9	창천동 30-10 일대	5	-	-	5	-	-
			1-2	1,406.7	창천동 30-8 일대	5	-	-	5	-	-
			2-1	371.9	창천동 18-46 일대	2	-	-	2	-	-
			2-2	1,556.9	창천동 18-36 일대	7	-	-	7	-	-
			2-3	579.5	창천동 18-49 일대	2	2	-	-	-	-

2) 건축시설 계획

구 분

구 역

지 구

위 치

주용도

건폐율

(%)

용적률

(%)

높 이

(m)

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

기 정

신촌지역
(서대문)

재개발 정비구역

4,597.9

1-1

682.9

창천동 30-10 일대

업 무

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

80 이하

1-2

1,406.7

창천동 30-8 일대

판 매

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

80 이하

2-1

371.9

창천동 18-46 일대

업 무

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

80 이하

2-2

1,556.9

창천동 18-36 일대

관광

숙박

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

상한 1,151이하

100 이하

2-3

579.5

창천동 18-49 일대

업 무

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

60 이하

변 경

신촌지역
(서대문)

재개발 정비구역

4,597.9

1-1

682.9

창천동 30-10 일대

업 무

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

80 이하

1-2

1,406.7

창천동 30-8 일대

판 매

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

80 이하

2-1

371.9

창천동 18-46 일대

업 무

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

80 이하

2-2

1,556.9

창천동 18-36 일대

공동

주택

60 이하

기준 600이하

허용 780이하

상한 871.89이하

100 이하

2-3

579.5

창천동 18-49 일대

업 무

60 이하

기준 600이하

허용 800이하

60 이하

신설

주택의 규모 및
규모별 건설비율

∙ 건설비율 (「도정법시행령」제9조 1항 2. / 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」제4조 1항, 3항)

- 재개발사업(상업지역 제외) 주택전체세대수의 80% 이상 전용면적 85㎡이하 규모 건설

- 재개발사업(상업지역 제외, 200세대  미만 제외) 임대주택은 주택전체세대수의 15% 이상 건설,
임대주택의 30% 또는 주택전체세대수의 5% 이상을 전용면적 40㎡이하로 건설

∙ 총세대수 : 238세대

∙ 건립규모

건립규모	세대수 (세대)	비율 (%)	비 고
합 계	238	100.0	전용29.9㎡
60㎡ 이하	238	100.0	임대 48세대

건축물의 건축선에

관한 계획

∙ 건축한계선 : 연세로변 3m / 이면도로변 2m

∙ 건축지정선 : 신촌로터리변 5m

기타사항에 관한 계획

∙ 공공시설(도서관) 설치 후 기부채납 : 지상 3층, 연면적 : 849.72㎡(환산면적 : 54.73㎡)

∙ 저층부 가로활성화용도 설치구간 : 신촌로변, 연세로변

※ 향후 지구별 건축계획 수립에 따른 정비계획변경시 정비기반시설 확보계획 등을 고려하여 상한용적률 결정
(2-2지구는 금번 변경 결정)

■ 2-2지구 용적률 완화 사항

기정

용 적 률

∙ 기준용적률 + 허용용적률 + 상한용적률 + 특례용적률 = 600% + 200% + 86.80% + 264.59% = 1,151%

기준용적률

∙ 600%

허용용적률

∙ 용적률 인센티브 적용에 따른 허용용적률 완화 : 200%

인센티브 항목			산식	산정값
계획유도 인센티브	대지내공지	전면공지	600 × (98.4/1,556.9) × 3 = 113.76	113.76
	건축물용도	저층부 가로활성화용도	600 × 0.1 = 60.00	60.00
	보행개선	지하철 지하연결통로 설치	600 × 0.5 = 300.00	300.00
친환경 인센티브	환경친화 및 에너지 효율화	신재생에너지보급 확대 (총 사용량 9%이상)	600× 0.05 = 30.0	30.00
		에너지소비총량제	600× 0.05 = 30.0	30.00
		옥상녹화	600 × (156.4/1,556.9) × 0.1 = 6.02	6.02
		자연지반	600 × (249.7/1,556.9) × 0.2 = 19.24	19.24
허용용적률 (기준용적률+인센티브)			200% (≤559.02)

상한용적률

∙ 공공시설(도서관) 제공 : 86.80%

□산정식 = 허용용적률 × 1.3α = 800% X [1.3 X {119.95/(1,556.9-119.95)}] = 86.80%

- α : 공공시설 등 제공면적 / 공공시설 등 제공후 대지면적(건축물 환산면적 제외)

구 분	면 적	비 고
환산부지면적	51.81㎡	∙ 건축물 제공면적 : 969.59㎡
대지지분	68.14㎡
공공시설제공 합계	119.95㎡

관광숙박시설 도입에 따른

특례용적률

∙ 관광숙박시설 인센티브 용적률 : 264.59%
= (특별법령용적률 - 허용용적률) × 관광숙박시설 비율 × 인센티브 계수
= (1,300 - 800 ) X 0.7259 X 0.729 =264.59%

관광숙박 시설비율	인센티브 계수
	계수	입지여건		건축계획		교통처리
		상대정화구역	대지면적	공개공지	객실비율	버스주차공간	이면도로진출입
72.59%	0.729	○	1,556.9㎡	법정10%이하	`80% 이상	×	○
		0.9	1	0.9	1.0	0.9	1.0

변경

용적률

∙ 기준용적률 + 허용용적률 + 상한용적률 = 600% + 180% + 91.89% = 871.89%

기준용적률

∙ 600%

허용용적률

∙ 용적률 인센티브 적용에 따른 허용용적률 완화 : 180%(허용용적률 : 780%)

인센티브 항목			산식		산정값
의무	친환경개발	녹색건축물 인증, 건축물에너지소비 총량제, 신재생에너지 이용시설	기준등급 준수시 허용용적률 총량의 1/2 부여		100%
계획 유도	도시경제활성화	지역별 활성화 유도용도
	생활SOC 문화인프라	생활SOC, 공연장, 박물관, 미술관, 영화상영관 등	정률 0.2
	주거환경	장기일반민간임대주택	정량 50%
	공익시설	건축물내 공익시설, 특정층(최상층) 개방, 실내공개공지	정률 0.1
	보행가로 활성화	저층부가로활성화용도,	정량 30%	최대50%	50%
		무장애도시조성	정량 30%
		공공보행통로 등(지하통로 포함)	정률 2
	안전 ․ 방재	방재 관련시설	정량 30%		30%
허용용적률 (기준용적률+인센티브)			180% (≤ 200%)

상한용적률

∙ 공공시설(도서관) 제공 상한용적률 완화 : 91.89%(상한용적률 : 871.89%)

□산정식 = 허용용적률 × (1 + 1.3α)  = 780% × ( 1 + 1.3×0.09062) = 871.89

- α = 공공시설 등 제공면적÷공공시설 등 제공 후 대지면적(환산면적 포함, 대지지분 제외)

= 133.91 ÷ (1,556.9 – 79.18) = 0.09062

구 분	면 적	비 고
환산부지면적	54.73㎡	∙ (계획연면적×표준건축비)÷(공시지가×부지가액가중치(2배)) = (849.72㎡×2,729,000원/㎡) ÷ (21,183,020원/㎡×2) = 54.73㎡ - 표준건축비 : 2,729,000원/㎡ (2017 공공건축물 건립공사비 책정 등 가이드라인 도서관 (1,500㎡) 적용) - 대상지 평균공시지가 : 21,183,020원/㎡ (2019년 기준)
대지지분	79.18㎡	∙ 대지면적 x (연면적 ÷ 전체연면적) =1,556.9㎡ x (849.72㎡÷16,706.90㎡) = 79.18㎡
공공시설제공 합계	133.91㎡	∙ 환산부지면적 + 대지지분

<표계속>

신설

주거 비율 및

용적률 완화

∙ 용도별 면적 및 용적률 계획(안)

구 분			용도별 면적				용도별 용적률
			연면적	비 율		비 고
주 거	공동주택		11,582.30㎡	74.0%		비주거비율 10% 이상	740.19%
		분 양	9,284.06㎡	59.3%			592.57%
		임 대	2,298.24㎡	14.7%			147.62%
비주거	판매시설		3,214.27㎡	20.6%	26.0%		76.50%
	공공도서관		849.72㎡	5.4%			54.58%
합 계			15,646.29㎡	100.0%			871.27%

∙ 임대주택 계획(안)

위 치	부지면적(㎡)	동수	세대수	세대규모	계획 연면적
신촌지역(서대문) 재개발 정비구역 2-2지구	1,556.9	1	48	전용 29.9㎡ (공급 47.88㎡)	2,298.24㎡

마. 정비사업 시행에 관한 계획

시행방법	시행예정시기		사업시행 (예정)자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수		비고
	기 정	변 경		기 정	변 경
관리처분계획에 의한 방법	구역지정 고시가 있는 날부터 4년 이내	구역지정 고시가 있는 날부터 8년 이내	「도정법」 제25조에 해당하는 자	-	238세대	2-2지구 정비계획 변경안 반영

6. 주민의견청취를 위한 공람공고

가. 공고방법 : 구보, 구인터넷 홈페이지

나. 공람기간 : 2020. 5.26. ～ 2020. 6.25. (30일간)(주민설명회 2020. 6.17.)

다. 주민의견 : 없음

7. 관련법규

○ 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 제2항

제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)

② 정비계획의 입안권자는 제1항에 따른 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

■ 위치도

■ 전경사진

■ 정비계획 결정(변경)도

■ 건축계획(안) - 기정

◦ 건축개요

◦ 조감도

구 분		내 용	비 고
대지면적		1,556.9㎡	-
건축물용도		관광숙박시설, 판매시설, 공공시설(도서관 )	주용도 : 관광숙박시설
용도별 면적	관광숙박시설	16,081.36㎡ (72.6%)	4~25층 (총 306실)
	판매시설	5,101.48㎡ (23.0%)	지하2~4층
	공공시설 (도서관 )	969.59㎡ (4.4%)	5층
	합계	22,152.43㎡	-
건축면적		922.91㎡	-
건 폐 율		59.28%	60% 이하
연면적	지상층	17,958.76㎡	-
	지하층	4,193.67㎡	-
	합계	22,152.43㎡	-
용적률산정 연면적		17,914.54㎡	-
용 적 률		1,150.65%	1,151% 이하
층 수		지하 4층 ~ 지상 25층	-
높 이		99.5m	100m 이하
공개공지 면적		109.9㎡ (7.05 %)	7% 이상
주차대수		32대 (지상 2대, 지하 30대)	법정 86대 이하

◦ 배치도

◦ 주단면도

■ 건축계획(안) - 변경

◦ 건축개요

◦ 조감도

구 분		내 용	비 고
대지면적		1,556.9㎡	-
건축물용도		공동주택(도시형 생활주택 ), 판매시설, 공공시설(도서관 )	주용도 : 공동주택
용도별 면적	공동주택	11,582.30㎡ (74.0%)	4~20층
	판매시설	3,214.27㎡ (20.6%)	지하2~2층
	공공시설 (도서관 )	849.72㎡ (5.4%)	3층
	합계	15,646.29㎡(100.0%)	-
건축면적		899.20㎡	-
건 폐 율		57.76%	60% 이하
연면적	지상층	13,564.75㎡	-
	지하층	3,142.15㎡	-
	합계	16,706.90㎡	-
용적률산정 연면적		13,564.75㎡	-
용 적 률		871.27%	871.89% 이하
층 수		지하 4층 ~ 지상 20층	-
높 이		87.26m	100m 이하
주차대수		133대 (지상 4대, 지하 51대, 주차타워 78대)	법정 133대 이상
세대수	계	238세대	전용: 29.90㎡ 공급: 47.88㎡
	분양	190세대
	임대	48세대

◦ 배치도

◦ 주단면도